Minimums obligatoires, assurance SCHL, RAP REER, CELIAPP et stratégies pour accéder à la propriété plus tôt.
La réglementation fédérale impose des minimums selon le prix d'achat :
Exemple : pour une propriété de 700 000$, la mise de fonds minimale est 25 000$ (5% sur les premiers 500 000$) + 20 000$ (10% sur les 200 000$ suivants) = 45 000$.
Si votre mise de fonds est inférieure à 20%, votre hypothèque doit être assurée par la SCHL (ou Sagen/Canada Guaranty). Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement.
| Mise de fonds | Prime SCHL (% du prêt) |
|---|---|
| 5% à 9,99% | 4,00% |
| 10% à 14,99% | 3,10% |
| 15% à 19,99% | 2,80% |
Bon à savoir : les hypothèques assurées obtiennent généralement de meilleurs taux, car le risque est transféré à l'assureur. L'économie de taux peut compenser partiellement le coût de la prime.
Le Régime d'accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer jusqu'à 35 000$ de votre REER par personne (70 000$ pour un couple) sans impôt immédiat pour financer votre mise de fonds.
Le CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété), lancé en 2023, est encore plus avantageux : jusqu'à 8 000$/an (40 000$ à vie), retraits non imposables ET cotisations déductibles d'impôt.
Pour un premier acheteur, la combinaison RAP + CELIAPP permet de constituer une mise de fonds de 75 000$+ par personne avec des avantages fiscaux significatifs.
Ouvrez un CELIAPP le plus tôt possible, même si vous n'avez pas encore de projet d'achat. Les droits de cotisation s'accumulent dès l'ouverture du compte — chaque année de retard est une perte fiscale permanente.
Si vous utilisez le RAP, ne videz pas entièrement votre REER. Gardez une partie investie pour maintenir la croissance de votre retraite. La règle générale : ne retirez que le minimum nécessaire pour atteindre 10-20% de mise de fonds.
Un don familial peut accélérer votre projet. Les prêteurs acceptent les dons de parents, grands-parents ou fratrie, avec une lettre de don notariée confirmant qu'aucun remboursement n'est attendu.
L'ajout d'un co-emprunteur (conjoint, parent) peut augmenter votre capacité d'emprunt et ainsi permettre une mise de fonds relative plus faible sur une propriété plus élevée. Discutez des implications légales avec votre notaire.
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